Ipoteca sulla casa: cos’è, come funziona e perché perdere la casa non cancella i debiti

L'ipoteca sulla casa è una garanzia che un creditore ottiene sul tuo immobile.

In pratica, il creditore mette un "segno" sulla casa, registrandolo nei pubblici registri immobiliari.

Quel segno dice a tutti una cosa molto chiara: se il debito non viene pagato, questo creditore ha il diritto di far vendere la casa e di essere pagato con il ricavato.

La cosa che confonde molte persone è che, con l'ipoteca, la casa resta tua. Continui a esserne il proprietario. Ci puoi vivere, puoi pagare le bollette, puoi perfino venderla.

Quello che cambia è che la casa non è più libera.

L'ipoteca resta attaccata all'immobile e lo segue ovunque vada, anche se cambia proprietario.

Per questo si dice che ipotecare una casa significa metterla a garanzia di un debito: finché quel debito esiste, la casa risponde per te.

C'è poi un secondo aspetto, meno conosciuto ma molto importante.

Il creditore che ha l'ipoteca passa davanti agli altri. Se la casa viene venduta, lui viene pagato per primo, e solo quello che avanza va agli altri creditori.

A cosa serve, quindi, l'ipoteca?

Serve a dare al creditore la sicurezza di poter recuperare i suoi soldi. Per lui è una protezione.

Per te, invece, significa che la casa e quel debito sono legati tra loro fino a quando il debito non viene saldato del tutto.

Tieni a mente questa idea, perché ci tornerà utile più avanti: l'ipoteca segue la casa, il debito segue te.

Molti usano le due parole come se fossero sinonimi, ma indicano due cose diverse.

Il mutuo è il prestito: la banca ti dà una somma di denaro e tu ti impegni a restituirla a rate, con gli interessi.

L'ipoteca è la garanzia che accompagna quel prestito: la banca la iscrive sulla casa per essere sicura di recuperare i soldi se tu smetti di pagare.

Quando senti parlare di ipoteca sulla casa per mutuo, si intende proprio questo: la casa comprata, o già di tua proprietà, diventa la garanzia del finanziamento.

Un dettaglio che sorprende molti è l'importo dell'ipoteca. Spesso viene iscritta per una cifra più alta del mutuo, a volte il doppio del capitale prestato.

È quella che molti chiamano "ipoteca al 200%".

Non significa che devi restituire il doppio. Significa che la banca si copre anche per gli interessi, le spese e tutto quello che potrebbe accumularsi se le rate smettessero di arrivare.

Se vuoi capire cosa può succedere quando quelle rate si fermano, trovi una spiegazione completa nell'articolo su cosa succede se pignorano una casa con mutuo.

Fin qui abbiamo parlato della banca e del mutuo, che è il caso più comune. L'ipoteca, però, non arriva soltanto quando firmi un mutuo.

Esistono tre tipi di ipoteche sulla casa, e la differenza tra loro sta tutta in una domanda: chi l'ha decisa?

1. L'ipoteca volontaria

È quella che conosci meglio.

Si chiama volontaria perché sei tu a concederla, firmando davanti a un notaio. Succede quando accendi un mutuo o chiedi un prestito garantito dalla casa.

In quel momento, di solito, va tutto bene: hai un lavoro, un progetto, la fiducia che le rate verranno pagate senza problemi.

2. L'ipoteca giudiziale

Qui la situazione cambia.

L'ipoteca giudiziale non richiede il tuo consenso. Può iscriverla qualsiasi creditore che abbia ottenuto un provvedimento del giudice contro di te, come un decreto ingiuntivo o una sentenza.

Può essere una finanziaria, un fornitore, una banca con cui avevi un fido, perfino il condominio.

Basta quel documento, e il creditore può mettere un'ipoteca sulla tua casa anche se il debito non ha niente a che vedere con l'immobile.

3. L'ipoteca dell'Agenzia delle Entrate Riscossione

È quella che molti chiamano ipoteca legale o esattoriale.

La può iscrivere l'Agenzia delle Entrate Riscossione, l'ex Equitalia, quando il debito complessivo per cartelle non pagate arriva ad almeno 20.000 euro.

Prima di farlo deve avvisarti con una comunicazione preventiva, che ti lascia 30 giorni di tempo per pagare.

Un dettaglio importante: l'Agenzia può iscrivere l'ipoteca anche sulla prima casa, perfino nei casi in cui non può pignorarla.

Se è proprio questa la situazione che stai vivendo, ti consiglio di leggere la storia di Carlo e dell'ipoteca dell'Agenzia delle Entrate sulla sua casa.

Si possono avere più ipoteche sulla stessa casa?

Sì. Sulla stessa casa possono esserci più ipoteche, iscritte da creditori diversi in momenti diversi.

Conta l'ordine: chi ha iscritto l'ipoteca per primo viene pagato per primo, gli altri si mettono in fila dietro di lui.

Riassumendo, quando ti chiedi quando possono ipotecare la casa, la risposta è: quando la firmi tu, quando un giudice dà ragione a un tuo creditore, oppure quando i debiti con il Fisco superano una certa soglia.

Nel primo caso sei tu a scegliere.

Negli altri due, quasi sempre, l'ipoteca è il segnale che qualcosa si è già incrinato da tempo.

Nessuno compra casa pensando che un giorno quella casa diventerà un problema.

Quando hai firmato il mutuo, probabilmente lo hai fatto con un'idea precisa in testa: dare una stabilità a te e alla tua famiglia.

Un posto tuo, dove smettere di pagare l'affitto e cominciare a costruire qualcosa.

Per un po', forse anche per molti anni, è andata proprio così. Poi, a un certo punto, qualcosa si è spostato.

A volte è il lavoro che finisce all'improvviso, oppure diventa precario.

A volte è una malattia in famiglia, che porta con sé spese impreviste e meno ore per lavorare.

Per chi ha un'attività, spesso sono i clienti che non pagano, mentre tasse, fornitori e contributi continuano ad arrivare puntuali.

In altri casi sono gli interessi del mutuo che salgono, una separazione, un investimento che non è andato come doveva.

Da lì, quasi sempre, la strada è la stessa.

• Per pagare la rata della casa si chiede un prestito.
• Per pagare il prestito si usa la carta di credito.
• Si rimanda una cartella, poi un'altra, sperando che il mese successivo vada meglio.

Senza accorgertene, la casa diventa l'unica cosa solida rimasta e proprio per questo finisce al centro di tutto: è lì che i creditori guardano.

Voglio dirti una cosa, perché so quanto pesa questo pensiero.

Chi si trova con un'ipoteca sulla casa e debiti che non riesce più a sostenere non è una persona irresponsabile. È una persona normale, come tante altre, che a un certo punto si è trovata con un imprevisto più grande delle sue forze.

Una piccola crepa, che col tempo si è allargata.

Capita a molti più di quanto immagini, e capita soprattutto a chi ha sempre cercato di fare la cosa giusta.

Il punto, adesso, è capire cosa significa davvero avere quella ipoteca, e cosa succede se le cose restano così come sono.

Finché il debito garantito viene pagato, l'ipoteca resta lì in silenzio.

Non la vedi, non la senti, e la vita va avanti come prima.

Le cose cambiano quando i pagamenti cominciano a saltare, o quando l'ipoteca arriva da un creditore che non hai scelto tu.

Da quel momento la casa non è più davvero libera.

Se vuoi venderla, chi compra pretenderà che l'ipoteca venga cancellata, e per cancellarla il debito va pagato.

Se speri di ottenere un nuovo finanziamento per rimettere le cose a posto, la banca vedrà subito che quella casa è già impegnata.

In pratica, l'unico bene che ti dava sicurezza diventa un bene bloccato.

L'ipoteca dura 20 anni dal giorno in cui viene iscritta.

Se il debito non è ancora stato saldato, il creditore può rinnovarla prima della scadenza, e di solito lo fa.

Per questo, se hai un mutuo di 25 o 30 anni, la banca provvede al rinnovo senza che tu te ne accorga.

Una cosa è importante chiarire: anche se un'ipoteca non viene rinnovata, il debito non sparisce. Sparisce la garanzia sulla casa, non quello che devi.

Per scoprirlo basta una visura ipotecaria, che si richiede all'Agenzia delle Entrate, presso gli uffici di pubblicità immobiliare o tramite i servizi online.

Dalla visura risulta chi ha iscritto l'ipoteca, quando l'ha fatto e per quale importo. Molte persone scoprono così un'ipoteca giudiziale di cui non sapevano nulla.

Qui serve una precisazione importante.

Se hai finito di pagare il mutuo in modo regolare, l'ipoteca della banca si cancella automaticamente e senza costi: non devi fare niente, e non hai nessun problema di debiti da risolvere.

Se ti trovi in questa situazione, puoi stare tranquillo, questo articolo non parla di te. Se invece l'ipoteca è legata a un debito che non riesci più a pagare, la situazione è diversa.

Per cancellarla, in pratica, devi pagare il debito che garantisce, oppure ottenere il consenso del creditore, che difficilmente rinuncerà alla sua garanzia senza essere pagato.

Finché il debito resta lì, resta lì anche l'ipoteca.

Quando le rate si fermano o il debito non viene saldato, il creditore non aspetta per sempre.

Prima arrivano i solleciti, poi gli atti ufficiali, e alla fine l'ipoteca si trasforma nel passo successivo: il pignoramento della casa, con il rischio concreto dell'asta.

È un percorso che può durare mesi o anni, ma che raramente si ferma da solo.

Se vuoi capire nel dettaglio come funziona questa fase, trovi tutto nell'articolo sul pignoramento della casa ipotecata.

Intanto, mentre la procedura va avanti, gli interessi continuano a correre e le spese legali si sommano al debito.

La casa resta ferma, il debito no.

Questo, però, non riguarda soltanto te.

Una casa non è mai soltanto un immobile.

È il posto dove i tuoi figli fanno i compiti, dove si festeggiano i compleanni, dove la sera ci si ritrova dopo una giornata di lavoro.

Per questo, quando sopra quella casa c'è un'ipoteca che non riesci più a gestire, il peso non resta solo sulle tue spalle.

Spesso la casa è cointestata con il coniuge.

Questo significa che il problema, anche se il debito è nato da te, finisce per toccare direttamente anche la persona che ti sta accanto.

A volte ci sono di mezzo i genitori, che magari hanno firmato come garanti o hanno aiutato a comprare quella casa con i risparmi di una vita.

Se hai un'attività, il pensiero corre anche ai tuoi dipendenti e ai tuoi collaboratori, che contano su di te ogni mese.

Poi c'è la parte che non si vede nei documenti.

• Le buste che apri da solo, prima che gli altri si sveglino.
• Le risposte vaghe quando qualcuno ti chiede come va.
• La paura di dover spiegare ai tuoi figli perché, forse, un giorno dovrete lasciare quella casa.

Molte persone, in questa fase, si chiedono cosa penserà la propria famiglia se non riescono a uscirne.

È un pensiero che fa male, perché tocca la cosa a cui tieni di più: la sensazione di aver protetto le persone che ami.

Proprio per proteggerle, molti arrivano a una conclusione che sembra ragionevole.

Se la casa deve andare, almeno che si porti via tutto il problema, così la famiglia potrà finalmente voltare pagina.

È qui che bisogna fermarsi un momento, perché è proprio questa convinzione a fare i danni più grandi.

Questa è la convinzione da smontare, perché è quella che rovina più famiglie: "se mi prendono la casa, il debito è chiuso".

Purtroppo non funziona così.

Quando una casa ipotecata finisce all'asta, il creditore non si prende la casa al posto del debito.

La casa viene venduta, e con i soldi ricavati si paga quello che si riesce a pagare. Il problema è che all'asta la casa vale quasi sempre meno di quanto pensi.

Un perito stabilisce un prezzo base, e se nessuno compra, l'asta successiva riparte da un prezzo più basso. Poi un'altra, e un'altra ancora.

Dal ricavato, inoltre, si pagano prima le spese della procedura: perito, custode, professionisti, avvocati.

Solo dopo arriva il creditore.

Facciamo un esempio semplice.

Hai un debito di 150.000 euro garantito dalla casa. La casa viene stimata 180.000 euro e ti sembra che basti.

Dopo qualche asta andata deserta, viene venduta a 100.000 euro. Tolte le spese, al creditore arrivano forse 85.000 euro.

Mancano ancora 65.000 euro, più gli interessi che hanno continuato a correre per tutto il tempo. Quella cifra si chiama debito residuo, ed è ancora tua.

La casa non c'è più, il debito sì.

È qui che succede la cosa più crudele.

Molte persone, dopo l'asta, pensano davvero che sia tutto finito. Ricominciano da capo, magari in affitto, provano a rimettere insieme la propria vita.

Passano gli anni, e un giorno arriva una lettera.

Spesso non è più nemmeno la banca, ma una società a cui la banca ha ceduto il credito.

La cifra richiesta, nel frattempo, è cresciuta molto, e il nuovo creditore può puntare allo stipendio, alla pensione, al conto corrente.

Se vuoi vedere con altri numeri come si arriva a questo punto, trovi un esempio concreto nell'articolo su cosa succede se non paghi il mutuo.

Molti pensano di anticipare l'asta vendendo la casa da soli, per spuntare un prezzo migliore.

A volte ha senso provarci, ma devi sapere come funziona.

Per vendere una casa ipotecata, l'ipoteca va cancellata, e per cancellarla il creditore deve essere pagato.

Il ricavato della vendita, quindi, va prima di tutto a lui.

Se la casa vale meno del debito, o il creditore accetta di rinunciare a una parte, oppure la vendita non si fa. In ogni caso, quello che non viene coperto resta a tuo carico.

Vendere la casa può ridurre il debito, ma non lo cancella, e ti lascia senza casa e con gli altri debiti ancora lì.

Anche l'idea di intestare la casa a un familiare per "metterla al sicuro" non funziona: i creditori possono chiedere al giudice di rendere inefficace quel passaggio, e il problema si allarga a chi ha voluto aiutarti.

C'è poi la strada opposta, che sembra intelligente: usare la casa per ottenere un prestito e pagare tutti gli altri debiti.

È quello che si chiama prestito ipotecario, o mutuo di consolidamento.

Sulla carta sembra un sollievo: una sola rata, magari più bassa, al posto di tante scadenze.

In realtà, stai trasformando debiti che non avevano nessuna garanzia in un debito garantito dalla tua casa.

Prima, se non pagavi la carta di credito o la finanziaria, la casa non era direttamente in gioco. Dopo il consolidamento, se salti le rate, il creditore ha già in mano lo strumento per portarla all'asta.

A questo si aggiungono spese notarili, interessi spalmati su molti anni e, spesso, la richiesta di garanti in famiglia.

Per chi è già in vera difficoltà, questa soluzione non chiude il problema: lo sposta proprio sopra la casa.

Ne trovi un'analisi dettagliata nell'articolo sul mutuo di consolidamento debiti e in quello sulla trappola del consolidamento debiti con mutuo.

Se fino a oggi pensavi che perdere la casa avrebbe chiuso tutti i conti, non hai niente di cui vergognarti. Lo pensano in tantissimi.

Lo pensano persone intelligenti, che lavorano da una vita e che hanno sempre cercato di fare le cose per bene.

Il motivo è semplice: nessuno lo spiega.

Quando firmi un mutuo, ti parlano del tasso, della durata, della rata.

Nessuno ti racconta cosa succede se un giorno quella rata non riuscirai più a pagarla, né cosa resta dopo un'asta.

Lo stesso vale per l'ipoteca giudiziale o per quella dell'Agenzia delle Entrate Riscossione: arrivano con un linguaggio tecnico, freddo, difficile da capire anche per chi è abituato a leggere documenti.

In più, quando sei sommerso dai debiti, la testa è occupata da mille urgenze.

La rata di questo mese, la cartella in scadenza, la telefonata del recupero crediti.

È naturale aggrapparsi a un'idea che dà un po' di sollievo, anche se non è vera.

Non è colpa tua se ci hai creduto. Adesso, però, sai come stanno davvero le cose, e questo cambia tutto.

Perché se il debito non si chiude da solo, e nemmeno con l'asta, esiste comunque un modo per chiuderlo davvero.

Lo dimostra la storia di due persone che hanno vissuto tutto questo sulla propria pelle.

La storia di Giovanni comincia quando è poco più che un ragazzo. Lavora con suo padre in una piccola impresa edile.

Il padre intesta l'attività a lui. Sulla carta il titolare è Giovanni, ma tasse e contributi, gestiti dal padre, per anni non vengono pagati.

Giovanni non lo sa. Lo scopre molto tempo dopo, quando prova a mettersi in società con due collaboratori: è in quel momento che vengono fuori le cartelle con l'Agenzia delle Entrate, l'INPS e l'INAIL.

Con la nuova società le cose vanno bene per un paio d'anni, tanto che riesce a comprare una casa.

Poi arriva la crisi del 2009 e 2010. Il lavoro manca, Giovanni resta senza occupazione, e la casa viene pignorata e venduta all'asta.

Accanto a lui c'è sempre sua moglie Daniela che si ritrova a condividere un peso enorme che non aveva mai immaginato.

Insieme affrontano anni difficilissimi, entrando nel peggiore vortice di debiti.

Giovanni non si dà per vinto: lavora come dipendente e prova a ricostruire una vita normale.

Fino a quando, dopo l'asta, arriva un'ingiunzione di pagamento legata proprio a quella casa.

La casa non c'era più, ma il conto da pagare sì.

Quella sera stessa, disperati, si mettono a cercare su internet come risolvere i debiti. È il figlio, Francesco, a trovare su YouTube un video sulla Legge 3/2012.

Per la prima volta pensano che forse quella può essere la loro soluzione, e decidono di chiamare Legge3.it.

Il percorso dura circa un anno e mezzo, e non è facile. Alla fine, però, il Tribunale di Torino si pronuncia.

Giovanni e Daniela verseranno circa 400 euro al mese per tre anni. Con quella cifra si chiude una montagna di debiti di quasi un milione di euro, con una riduzione del 98%.

All'inizio non riuscivano nemmeno a crederci.

Bisogna muoversi, perché la cosa peggiore è restare fermi ad aspettare che qualcosa cambi da sola

La storia di Giovanni e Daniela mostra una cosa che vale per molte persone: il debito non si chiude con l'asta, non si chiude vendendo la casa, non si chiude con un altro prestito.

Si chiude davvero solo quando è la legge a chiuderlo.

Dal 2012 in Italia esistono le procedure contro il sovraindebitamento, introdotte dalla Legge 3/2012 e oggi inserite nel Codice della Crisi.

Sono state pensate proprio per chi, a causa di eventi che non poteva controllare, si ritrova con debiti che non potrà mai pagare per intero.

Funzionano in un modo molto diverso da tutto quello che hai visto finora.

Per un periodo di tre anni metti a disposizione dei creditori quello che puoi, in base al tuo reddito e alla tua situazione reale.

Al termine di quel periodo, i debiti residui vengono cancellati dal tribunale.

Tutti: quelli con le banche, con le finanziarie, con l'Agenzia delle Entrate Riscossione, e anche quel debito residuo che spesso resta dopo un'asta.

Nel frattempo, le azioni dei creditori si fermano. Niente più lettere che arrivano anni dopo, niente più società che comprano il tuo debito per tornare a cercarti.

Serve però essere chiari su un punto.

Queste procedure non sono pensate per chi ha un singolo debito che riesce ancora a gestire, o per chi ha un mutuo che paga regolarmente.

Sono pensate per chi è in una vera crisi da sovraindebitamento, e per chi ci è arrivato per un imprevisto: il lavoro perso, una malattia, i clienti che non pagano, debiti nati da scelte di altri.

Se vuoi capire nel dettaglio come funzionano, trovi tutto nella guida completa alla procedura di sovraindebitamento.

Quando hai un'ipoteca sulla casa e debiti che crescono ogni mese, tutto intorno a te diventa caos.

Il caos spinge a scegliere soluzioni tampone, e le soluzioni tampone, come hai visto, peggiorano le cose.

In mezzo a tutto questo, Legge3.it è il punto fermo: una strada concreta, prevista dalla legge, che ti porta fuori dai debiti una volta per tutte.

L'unico errore che puoi fare adesso è lo stesso che Giovanni e Daniela hanno imparato a evitare: aspettare.

Ogni mese che passa, il debito cresce e la casa resta legata a un problema che non si risolverà da solo.

Nessuno resta indietro!

Se anche tu vuoi risolvere i tuoi problemi di debiti grazie alle procedure contro il sovraindebitamento allora compila il modulo in basso!

Buona vita!

Riceverai una consulenza gratuita e senza impegno con i nostri specialisti, che ti aiuteranno a capire in che modo venire fuori dal tunnel dei debiti una volta per tutte!